Die Europäische Union reguliert längst nicht mehr nur Handel, Wettbewerb oder Außengrenzen. Energieverbrauch, Autos, Gebäude, digitale Dienste und zahlreiche Bereiche des täglichen Lebens werden zunehmend durch europäische Vorgaben geprägt. Nun rückt ein Bereich stärker ins Blickfeld, der für viele Menschen zum Kern ihrer persönlichen Freiheit gehört: die eigene Wohnung – und insbesondere die Frage, was Eigentümer mit einer Zweitwohnung machen dürfen.
Am 9. September hat die EU-Kommission ihren Vorschlag für den sogenannten „Affordable Housing Act“ vorgelegt. Offiziell soll damit die Wohnungskrise bekämpft werden. Die Kommission verweist auf stark gestiegene Immobilienpreise und Mieten sowie darauf, dass vor allem in Großstädten und Tourismusregionen immer weniger bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht.
Auf den ersten Blick richtet sich die Initiative vor allem gegen Airbnb und andere Plattformen für Kurzzeitvermietungen. Tatsächlich sollen Städte künftig mehr Rechtssicherheit erhalten, um solche Vermietungen in Gebieten mit „Wohnungsstress“ einzuschränken. Die Kommission argumentiert, dass Wohnungen, die dauerhaft an Touristen vermietet werden, dem regulären Wohnungsmarkt entzogen werden können.
Doch wer den eigentlichen Verordnungsvorschlag liest, erkennt schnell: Es geht nicht nur um Airbnb.
Der Anwendungsbereich umfasst ausdrücklich auch andere Formen der „nicht primären Nutzung“ von Wohnraum. Dazu gehören Zweitwohnungen und länger leerstehende Immobilien. Der Vorschlag kann sogar Maßnahmen erfassen, die den Erwerb oder die Nutzung von Immobilien betreffen.
Genannt werden beispielsweise Einschränkungen der nicht primären Wohnnutzung, Maßnahmen gegen langfristigen Leerstand sowie Vorgaben, nach denen bestimmte bezahlbare Wohnungen Selbstnutzern oder bestimmten Bevölkerungsgruppen – etwa Erstkäufern oder Haushalten mit niedrigen und mittleren Einkommen – vorbehalten werden können. Selbst Erklärungen über die beabsichtigte Nutzung einer Immobilie vor deren Erwerb werden im Kommissionsvorschlag ausdrücklich erwähnt.
Airbnb ist nur der Anfang
Besonders deutlich wird das am Streit um Airbnb.
In Städten wie Paris, Barcelona oder Venedig wurden Kurzzeitvermietungen bereits erheblich eingeschränkt. Die unterschiedlichen nationalen und kommunalen Vorschriften führten jedoch immer wieder zu juristischen Auseinandersetzungen mit EU-Binnenmarktrechten.
Genau hier setzt Brüssel an.
Der Affordable Housing Act soll einen gemeinsamen europäischen Rahmen schaffen, innerhalb dessen nationale Regierungen, Regionen und Kommunen solche Eingriffe rechtssicherer begründen können. Behörden müssen nachweisen, dass tatsächlich Wohnungsstress besteht und dass beispielsweise Kurzzeitvermietungen, Zweitwohnungen oder Leerstand dazu beitragen. Maßnahmen müssen zudem notwendig und verhältnismäßig sein.
Die Kommission schafft damit nicht selbst ein europaweites Zweitwohnungsverbot. Sie gibt den Behörden jedoch ein europäisches rechtliches Gerüst an die Hand, innerhalb dessen entsprechende Beschränkungen leichter ausgestaltet und gegenüber den EU-Binnenmarktfreiheiten gerechtfertigt werden können.
Und genau das ist der entscheidende Punkt.
Heute Airbnb – morgen die Zweitwohnung?
Die EU-Kommission formuliert offen, dass Zweitwohnungen oder länger leerstehende Immobilien den Druck auf lokale Wohnungsmärkte erhöhen können.
Wer beispielsweise eine Wohnung am Meer besitzt und diese nur einige Monate im Jahr nutzt, könnte deshalb künftig stärker von lokalen Beschränkungen betroffen sein, sofern die betreffende Region als Gebiet mit Wohnungsstress eingestuft wird und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Noch weiter reichen mögliche Regelungen beim Immobilienerwerb. Der Kommissionsvorschlag nennt ausdrücklich Anforderungen, nach denen vor einem Kauf erklärt werden kann, wofür eine Immobilie anschließend genutzt werden soll. Ebenso werden Modelle erwähnt, mit denen bezahlbarer Wohnraum bestimmten Käufergruppen oder Selbstnutzern vorbehalten werden kann.
Privateigentum wird dadurch nicht abgeschafft. Das sollte man klar sagen.
Aber Eigentum und freie Verfügung über Eigentum sind nicht dasselbe. Ein Haus kann weiterhin einem privaten Eigentümer gehören, während der Staat zunehmend bestimmt, unter welchen Bedingungen es vermietet, leer stehen gelassen, als Zweitwohnsitz genutzt oder möglicherweise erworben werden darf.
Selbst Airbnb warnt
Interessanterweise bestreitet selbst Airbnb nicht, dass Europa ein ernstes Wohnungsproblem hat. Das Unternehmen kritisiert jedoch die Schlussfolgerungen der Kommission.
Airbnb argumentiert, der Affordable Housing Act werde in seiner gegenwärtigen Form „kein einziges zusätzliches Haus“ für den langfristigen Mietmarkt schaffen. Das eigentliche Problem sei der Mangel an Wohnungen und die hohen Kosten für deren Bau.
Das Unternehmen fordert zudem eine klare Unterscheidung zwischen professionellen Anbietern mit zahlreichen Immobilien und normalen Bürgern, die beispielsweise gelegentlich ihre eigene Wohnung oder ihre Zweitwohnung vermieten.
Diese Kritik trifft einen empfindlichen Punkt.
Denn selbst die EU-Kommission räumt ein, dass unzureichendes Wohnungsangebot der strukturelle Haupttreiber der Krise ist. Airbnb und Zweitwohnungen können das Problem nach Ansicht der Kommission in bestimmten Regionen verschärfen – sie sind aber nicht dessen eigentliche Ursache.
Die politische Frage lautet deshalb: Warum konzentriert man sich nicht noch stärker darauf, mehr Wohnungen zu bauen, Genehmigungsverfahren zu beschleunigen, Bauland verfügbar zu machen und Baukosten zu senken?
Die Kommission sieht zwar auch Maßnahmen zur Ausweitung des Angebots vor. Gleichzeitig entsteht mit dem Affordable Housing Act jedoch ein zusätzlicher regulatorischer Rahmen für die Nutzung bereits vorhandenen privaten Eigentums.
Ein weiterer Schritt in Richtung Regulierung des Alltags
Genau hier liegt die grundsätzliche Kritik.
Brüssel begründet seine Eingriffe regelmäßig mit Problemen, die tatsächlich existieren und oder selbst verursacht wurden: Klimaschutz, Energieversorgung, Verbraucherschutz, digitale Sicherheit – und nun die Wohnungskrise.
Die entscheidende politische Frage ist jedoch, wie weit staatliche Regulierung reichen darf, wenn sie zunehmend Entscheidungen betrifft, die früher weitgehend dem Einzelnen überlassen waren.
Eine Zweitwohnung ist dafür ein besonders sensibles Beispiel.
Wer jahrzehntelang gearbeitet und gespart hat, um sich eine zweite Immobilie leisten zu können, dürfte kaum damit gerechnet haben, dass Behörden eines Tages darüber diskutieren, ob und unter welchen Bedingungen diese Wohnung leer stehen, vermietet oder ausschließlich selbst genutzt werden darf.
Genau diese Tür öffnet der Affordable Housing Act weiter.
Noch ist nichts endgültig beschlossen. Es handelt sich um einen Vorschlag der EU-Kommission, der das europäische Gesetzgebungsverfahren durchlaufen muss.
Doch die Richtung ist bemerkenswert: Aus einer Regulierung von Airbnb wird ein europäischer Rechtsrahmen, der auch Zweitwohnungen, Leerstand und bestimmte Bedingungen für Erwerb und Nutzung von Wohnimmobilien umfasst.
Die EU übernimmt die Wohnung nicht. Sie wird dadurch auch nicht zum Eigentümer.
Aber Brüssel schafft einen Rahmen, der es staatlichen Stellen erleichtern soll, in angespannten Wohnungsmärkten stärker darüber mitzuentscheiden, was der Eigentümer mit seinem Eigentum tun darf.